O que mudou e como declarar os valores dos imóveis no IR 2025

Entre as novidades da Receita Federal para o Imposto de Renda 2025 está como declarar os valores dos imóveis. Uma determinação que vale só para este ano. A nova regra permite aos contribuintes pessoas físicas atualizarem o valor de seus imóveis na declaração do Imposto de Renda para o valor de mercado. Anteriormente esses bens eram declarados pelo valor de aquisição, sem considerar a valorização ao longo do tempo.

O que aconteceu

Opção pelo valor de mercado. Valdir Amorim, especialista da área de Imposto de Renda da IOB, esclarece que a Receita Federal permitiu aos contribuintes, pessoas físicas e jurídicas, que fizessem, até 16 de setembro de 2024, a opção pela atualização do valor de mercado de seus imóveis, e pagar o IR correspondente à diferença entre o custo de aquisição e o valor atualizado, com alíquotas reduzidas.

Preenchimento de Dabim. Para isso, os contribuintes tinham que preencher e entregar a Dabim (Declaração de Opção pela Atualização de Bens Imóveis) e também pagar integralmente o IR, ambos, até o dia 16 de dezembro ado.

Atualização de valores de bens no Brasil e exterior. Amorim explica que saiu uma lei no final de 2023 permitindo aos contribuintes que atualizassem os bens no Brasil e no exterior a valor de mercado. "Havia uma exigência nessa lei. Primeiro, que a pessoa detalhasse a diferença entre o valor constante da declaração ou o valor do bem e o valor de mercado, o que você está sendo atualizado, e pagasse o imposto de 4%".

Não há, diz o especialista, ganho "financeiro". Isso acontece apenas quando o bem for vendido. Um exemplo: sobre um ganho econômico de R$ 5 mil (a diferença do valor do imóvel atualizado), o contribuinte teria que recolher os 4%, ou seja. R$ 200. "Isso tinha que ter sido feito até dezembro de 2024. Agora não se pode fazer mais nada".

"O objetivo da Receita, com a permissão da atualização do valor do imóvel, era de que a pessoa declarasse os bens no exterior aqui no Brasil", afirma Amorim.

O que ocorre com imóveis alienados? Caso o imóvel atualizado seja alienado antes de decorridos 15 anos, o cálculo do ganho de capital será ajustado, proporcionalmente, ao tempo decorrido desde a atualização. O percentual começa em 0% para alienações ocorridas até 36 meses e aumenta gradualmente até 100% após 180 meses. Amorim explica que a pessoa lança na declaração de bens e direitos o valor das parcelas efetivamente pagas. O financiamento não entra na declaração.

Imóveis adquiridos em 2024 não podem ser atualizados. Ele afirma que também poderão ser atualizados imóveis no Brasil e no exterior, inclusive aqueles já atualizados pela Declaração de Opção pela Atualização de Bens e Direitos no Exterior (Abex). Os imóveis adquiridos no curso do ano-calendário de 2024 não podem ser atualizados.

"Caso os imóveis façam parte de entidades controladas no exterior e bens de trust, também podem ser atualizados, desde que a pessoa física seja responsável pela declaração desses bens".

Na Declaração de Ajuste Anual (IRPF 2025) os contribuintes devem:

• Tratar como "acréscimo patrimonial" os valores decorrentes da atualização, na data em que o pagamento do imposto for efetuado.
• Serem incluídos na ficha de "Bens e Direitos" da DAA relativa ao exercício de 2025, ano-calendário de 2024, como custo de aquisição adicional do respectivo bem imóvel.

Vantagem para futura venda. "A vantagem é que, ao atualizar o valor do imóvel, o contribuinte pode reduzir o imposto devido em uma futura venda, pois o ganho de capital será calculado sobre uma base de custo maior. Isso também permite que o contribuinte alinhe o valor do imóvel declarado ao valor de mercado, refletindo de forma mais precisa seu patrimônio", detalha Jeff Patzlaff, planejador financeiro e especialista em investimentos. Segundo ele, em casos de doação ou herança, ter o imóvel declarado pelo valor de mercado pode facilitar o planejamento sucessório e a partilha de bens.